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特集:意外と知らない不動産知識

家の購入は人生の中でも特に大きな買い物の1つです。アメリカはご存知のように州によって色々な法律が異なり、家の売買に関しても、州によってその手続きや流れにかなりの違いがあります。


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とても複雑です。例えば新築物件で隣同士の物件でも、間取りや、方角、オプションのアップグレードの有無、眺めの善し悪しなどで随分違ってきます。さらに木が茂った裏庭があれば、それを「プライバシーがあって良い」と好む人もいれば、「虫が多そうでいや」という人もいるでしょう。市場が変わればもちろん家の値段にも影響し、校区や治安の善し悪しもその物件の価格にかなりの影響を与えます。希望する地域が売手市場なのか買い手市場なのかを知る事も大切です。

 

今回は簡単にフロリダで家を買う場合のスタンダードな流れと情報を説明したいと思います。(以下すべて一般的な情報であり、地域や不動産会社によって例外がある場合もありますのでご了承下さい。)

フロリダではバイヤー(買手側)が不動産エージェント(以下エージェント)に支払う費用は発生しません。エージェントの費用(コミッション)はすべてセラー(売手)が支払います。

 

1)予算をたてる。Mortgage(住宅ローン)を組む場合はまずローン会社(銀行やMortgage Company)に連絡を取り、いくらまでローンが組めるかを調べてもらい(クレジットスコア、収入、負債などを基準にする)、Pre-Appproval(事前承認)Letterを発行してもらう。いったんPre-Approvalを出してもらっても、物件購入が完了するまでの間に大きな変化(失業、転職、車などの高額商品の購入またはローン)があった場合はPre-Approvalがあってもローン金額が減ったり、取り消しになったりする可能性があるので要注意!

 

2)予算と相談しながら住みたい場所(通勤、校区、ライフスタイルなどを考慮)、広さ(部屋数、バスルーム数)、物件のタイプ(一軒家、コンド、タウンハウス)などを絞り、エージェントに相談し詳しい情報の提供を受ける。

 

3)物件を実際に見に行って、気に入った物件を探す。

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4)気に入った物件が決まったらエージェントを通してオファー(仮の契約書を書いてもらう)を入れる。この場合に自分のエージェントと良く話し合って、市場および物件の価値をよく考慮した上でオファー(価格、その他の条件など)をセラー側のエージェントに提出。

 

5)買手と売手の条件の折り合いがついたら両者が契約書(Purchase and Sale Contract)に最終のサインをし、その日が契約有効日(Effective Date)となり法的に契約に入る。

 

6)契約有効日3日以内に手付金(Escrow Deposit)をタイトルカンパニー(Title Company=権原会社)に支払い、実際の売買が完了(クロージング)するまで預かってもらう。フロリダでは弁護士を入れずにタイトルカンパニーがクロージングの手続きを行なうのが一般的。

 

7)契約有効日から一定期間内(契約内容によるが通常は15日以内)に物件検査をプロの検査官(Inspector)に依頼する。検査の結果によって売手と修理の交渉をしたり、契約を破棄したりする(契約の詳細によるのでケースバイケース。重要ポイントなので、しっかりエージェントに説明してもらう事をお勧め)。

 

8)契約有効日から5日以内にローンの正式な申請をし、手続きを開始。手続き上必要な書類などをローン会社に買手が提供する(ローン会社とのやりとりのほとんどは買手が直接行なう)。

 

9)タイトルカンパニーが登記簿内容、抵当権、所有権、税金などの支払いの有無を行ない、物件が安心して購入出来るものかを調べる。

 

10)ローン会社が物件の査定(Appraisal)を行なう。

 

11)ローンを組む場合は住宅をカバーする保険が必須となるので(場所によっては洪水保険も必須)保険会社に連絡して保険をかけ、クロージングまでに保険を確保しておくことが必要。

 

12)ローン会社からローンの承認、およびタイトルカンパニーの登記保険(Title Insurance)の発行が確定すると最終的なHUDと呼ばれる売手および買手の精算書がタイトルカンパニーから出る。

 

13)クロージングまでに買手および買手のローン会社がタイトルカンパニーに物件購入に必要な金額を電子送金しておく。買手および売手が必要書類すべてにサインをし、物件の鍵などもこの時に買手に渡される。

 

14)後日(約2ヶ月後)にカウンティのほうから正式な登記簿が郵送されてくる。

 

以上とても大まかな流れです。Foreclosure(差し押さえ物件)やShort Saleの場合はもっと複雑になりますし、現金購入の場合はもっとシンプルになります。ローンを組んでの購入は正式契約から約3045日位かかるのが一般的です。現金での購入は12週間で完了する事も多々あります。

上記の711は同時進行で行なわれる場合も多いです。

より詳細な情報は

http://floridafudosan.com/?p=208

でご覧いただけます。

 

(ページ担当:山﨑由紀子)