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2022年12月号特集:自宅販売の免税制度

クロスボーダーライフをサポートする

自宅の販売の際に、米国連邦税では、
キャピタルゲインつまり譲渡益に対して非課税制度があります。
今回は、この制度について要点を説明します。



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金額

夫婦で$500,000までのゲインが免税となります。
シングルの場合は半額の$250,000まで。
具体例を挙げると、
コストが$500,000で販売価格が$1,000,000の場合は、
免税枠の全額$500,000が使えて、連邦税は無税になります。

条件

多く分けて条件が3つあります。

1) 夫婦の場合、
共同所有でも配偶者一人だけの所有でも構わないそうですが、
販売が起きた日から遡って5年間の期間中の最低2年間、
その家を所有していないといけません。

2) 同時に、同じ5年間の間に最低2年間、
自宅として使用していないといけません。
自宅とは Principal Residence の意味で、
セカンドホームではいけません。
二軒の家を保有している場合は、
どちらが主たる居住用の家だったかで判定されます。

3) 一度この免税制度を利用すると、
以降の2年間は同じ制度を利用できません。
つまり2年間の待機期間があるわけです。

これらをまとめると、
2年間の所有、2年間の居住、そして2年間の待ち時間が
三つの条件と言えるのではないでしょうか?

追加の説明ポイント

3つの追加ポイントがあります。

1) これらの3つの条件をクリア出来なくても、
仕事の理由、健康の理由、
その他予想外の出来事による理由の場合は、
減額されたかたちでこの免税制度を利用できます。

2) 配偶者がお亡くなりになった場合でも、
上記の条件をクリアされている前提で、
再婚されていない場合は、
死亡後2年間は$500,000の免税を利用できます。

3) 離婚の場合でも、再婚していない場合は、
離婚してから2年間はこの制度が利用できます。

節税のアイデア

このルールの基で、
どんな節税アイデアがあるのでしょうか?
3つあると思います。

1) 譲渡益が溜まっている家からダウンサイジングをして、
非課税で得たゲインを、自身の投資や贈与に使用する。

2) 不動産が安い場所に引っ越して、
上記と同じく、非課税の利益を他の目的に使用する。

3) Remodelしながら家の価値をどんどん上げて、
2年ごとにこの免税制度を利用する。
2年ごとに引っ越すことになりますが、
非課税でどんどん不動産所有の金額が増えるというシナリオです。

注:州の譲渡益課税は免税になりませんので注意して下さい。

*  *  *

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ご投稿: 藤本光Koh様